Đăng vào: 2025-10-16
Câu trả lời nhanh chóng và thẳng thắn là có thể, nhưng cần lưu ý một số điểm quan trọng. Trước hết, thương hiệu toàn cầu của WeWork vẫn còn nhiều vấn đề sau sự sụp đổ và tái cấu trúc giai đoạn 2019–2024.
Tuy nhiên, đợt IPO thành công được hỗ trợ bởi các tổ chức của WeWork India (khoảng 338 triệu đô la Mỹ / 3.000 crore rupee) cho thấy hoạt động nhượng quyền tại Ấn Độ lành mạnh hơn công ty mẹ và có thể trở thành một nghiên cứu điển hình về cách một nhà điều hành địa phương mạnh mẽ (Embassy Group) và mô hình nhượng quyền có thể chuyển đổi giá trị thương hiệu thành các hoạt động có lợi nhuận và có khả năng mở rộng.
Tuy nhiên, sự hoài nghi của nhà đầu tư, các câu hỏi về quản trị, định giá cao so với các công ty cùng ngành và những trở ngại về mặt cấu trúc trong lĩnh vực không gian làm việc linh hoạt có nghĩa là đợt IPO của Wework tại Ấn Độ là một bước đi quan trọng chứ không phải là sự hồi sinh chắc chắn trên toàn cầu.
Sự sụp đổ của WeWork giờ đây đã trở nên quen thuộc: một câu chuyện tăng trưởng bùng nổ đạt đỉnh vào năm 2019, một nỗ lực IPO thất bại, sự sụp đổ trong quản trị dưới thời người sáng lập Adam Neumann, một cuộc giải cứu của SoftBank và cuối cùng là tái cấu trúc gần như phá sản (giảm nợ, hủy hợp đồng thuê) trong suốt năm 2023–24.
Kết quả là dấu ấn toàn cầu tinh gọn hơn và công ty đang nỗ lực chứng minh tính kinh tế của đơn vị và quản trị doanh nghiệp với thị trường đại chúng.
Tuy nhiên, điều quan trọng là WeWork Ấn Độ đã đi theo một con đường rất khác. Năm 2024, WeWork Companies đã thoát khỏi quyền sở hữu trực tiếp tại Ấn Độ và nhượng quyền thương mại được chuyển giao cho tập đoàn bất động sản lớn tại địa phương là Embassy Group (và các nhà đầu tư khác). Với quyền sở hữu địa phương, hoạt động tại Ấn Độ tập trung vào lợi nhuận, quản lý chi phí chặt chẽ, kiểm soát chi phí chặt chẽ và lựa chọn địa điểm đô thị bất chấp chi phí.
Sự thay đổi đó đã tạo ra kết quả tài chính ấn tượng cho nhượng quyền thương mại tại Ấn Độ và thiết lập đợt chào bán công khai vào tháng 10 năm 2025. Mô hình nhượng quyền thương mại, nhà điều hành địa phương và thương hiệu toàn cầu đã thay đổi hồ sơ rủi ro và là chìa khóa cho lập luận "Ấn Độ có thể khôi phục WeWork"
Quyết định tái khởi động kế hoạch niêm yết của một doanh nghiệp lớn luôn thu hút sự chú ý. Đây là một quá trình phát hành cổ phiếu lần đầu ra công chúng phức tạp, đòi hỏi sự chuẩn bị kỹ lưỡng về mặt pháp lý và tài chính. Đặc biệt, việc tìm hiểu về phương pháp xác định giá trị chứng khoán chính xác là yếu tố then chốt để đảm bảo thành công và niềm tin từ các nhà đầu tư trên nơi giao dịch các loại chứng khoán toàn cầu.
| Hệ mét | Chi tiết |
|---|---|
| Quy mô IPO | ≈ 338 triệu đô la Mỹ (₹ 3.000 crore) |
| Đánh giá (ngụ ý) | ≈ Giá trị doanh nghiệp 1 tỷ đô la Mỹ |
| Ngày niêm yết | Đầu tháng 10 năm 2025 |
| Trao đổi | NSE và BSE |
| Loại ưu đãi | 100% chào bán (không có số mới) |
| Nhà tài trợ chính | Nhóm Đại sứ quán |
| Phản ứng ban đầu của thị trường | Ra mắt bằng phẳng đến hơi tích cực |
Công ty đã huy động được khoảng 338 triệu đô la Mỹ (≈₹3.000 crore) trong đợt chào bán cổ phiếu đã đăng ký mua đầy đủ, chủ yếu nhờ sự quan tâm của các tổ chức. Sự quan tâm của nhà đầu tư cá nhân có phần hạn chế hơn.
Cổ phiếu ra mắt vào đầu tháng 10 năm 2025 với phản ứng thị trường khá dè dặt, mở cửa gần giá chào bán và giao dịch đi ngang trong phiên mở cửa trước ngày ra mắt, phản ánh sự thận trọng của nhà đầu tư bất chấp việc có sự tham gia của các tổ chức. Giao dịch sau đó cho thấy sự biến động và một số hoạt động chốt lời.
Các báo cáo công khai và đưa tin trên phương tiện truyền thông địa phương cho thấy WeWork India đã vượt trội hơn một số công ty cùng ngành trong nước về doanh thu và biên lợi nhuận trong năm tài chính 2025, mặc dù quy mô nhỏ hơn, cho thấy hoạt động có kỷ luật và định vị cao cấp có thể phát huy hiệu quả tại thị trường Ấn Độ.
Những kết quả này nhấn mạnh thực tế cốt lõi: Doanh nghiệp nhượng quyền của Ấn Độ có động lực hoạt động độc lập, nhưng thị trường công đang kiểm tra xem động lực đó có biện minh cho định giá và kỳ vọng tăng trưởng dài hạn hay không.
Mặc dù giá IPO ngụ ý mức định giá hấp dẫn đối với các nhà đầu tư nhượng quyền, nhưng nó lại đặt ra câu hỏi liệu mức giá này có tính đến đầy đủ rủi ro giảm giá hay không.
Giá trị định giá IPO của WeWork India (với một số báo cáo trước IPO cho thấy mục tiêu đạt giá trị doanh nghiệp 1 tỷ đô la) phản ánh mức tăng trưởng dự kiến và vị thế cao cấp trên thị trường.
Các nhà đầu tư tổ chức cảm thấy thoải mái, nhưng các nhà đầu tư bán lẻ và cố vấn ủy quyền lại cho rằng quản trị, cam kết của nhà phát triển và thông tin pháp lý là lý do cần thận trọng.
Việc ra mắt không đổi và giao dịch sớm sau khi niêm yết cho thấy thị trường đang đánh giá thấp luận điểm tăng giá của IPO hoặc đang chờ đợi bằng chứng xác thực về sự tăng trưởng bền vững về tỷ lệ lấp đầy, doanh thu trung bình trên mỗi người dùng (ARPU) và tỷ lệ gia hạn.
Những người tham gia thị trường cũng đang so sánh WeWork Ấn Độ với các công ty cùng ngành trong nước (Smartworks, Awfis, Indiqube) và đặt câu hỏi liệu mức phí bảo hiểm có hợp lý hay không.
Tỷ lệ lấp đầy, biên lợi nhuận gộp trên mỗi bàn, ARR, tỷ lệ khách hàng rời bỏ, thời gian hết hạn hợp đồng thuê và dòng tiền hoạt động trên mỗi địa điểm. Hiệu suất vượt trội so với các đối thủ cạnh tranh về các chỉ số này là điều kiện cần thiết để duy trì mức phí bảo hiểm.
Nếu WeWork India có thể tiếp tục tăng doanh thu trong khi cải thiện chuyển đổi FCF, định giá của công ty có thể sẽ được hưởng lợi về lâu dài.
Lực lượng lao động trẻ và đông đảo của Ấn Độ, cùng với hệ sinh thái khởi nghiệp/công nghệ đang phát triển, tiếp tục thúc đẩy nhu cầu về các lựa chọn văn phòng linh hoạt.
Các tập đoàn ngày càng sử dụng không gian văn phòng linh hoạt để quản lý hợp đồng thuê và giảm các cam kết chi phí cố định, một động lực thúc đẩy về mặt cấu trúc cho các nhà điều hành không gian làm việc chung có tổ chức.
Dữ liệu từ nghiên cứu và thị trường năm 2025 cho thấy mức độ lấp đầy ngày càng tăng tại các địa điểm cao cấp ở Bengaluru, Mumbai và NCR, nơi WeWork India đang tập trung.
Với sự giúp đỡ của Embassy Group và nhiều nhà đầu tư địa phương, công ty nhượng quyền tại Ấn Độ có thể sắp xếp các hợp đồng thuê, chi phí vốn và thỏa thuận với nhà cung cấp theo cách mà công ty mẹ toàn cầu không thể thực hiện được trong quá trình tăng trưởng nhanh chóng của mình.
Các chủ nhà và đối tác địa phương thường có mức độ chấp nhận rủi ro khác nhau và hiểu biết về thị trường tốt hơn; điều này có thể cải thiện đáng kể biên lợi nhuận và dòng tiền.
Mô hình nhượng quyền cho phép nhà điều hành địa phương nắm bắt được giá trị thương hiệu mà không khiến công ty mẹ phải chịu cùng chi phí chung hoặc nghĩa vụ thuê.
Đợt IPO của WeWork thu hút sự quan tâm đáng kể của các tổ chức, huy động vốn mà ban quản lý có thể sử dụng để giảm nghĩa vụ thuê, đầu tư vào các địa điểm sinh lời hoặc chấm dứt các hợp đồng không sinh lời, tất cả các hành động này có thể đẩy nhanh quá trình đạt được lợi nhuận ổn định.
Theo báo cáo, Embassy Group đã sử dụng một số khoản thu được một cách chiến lược để làm sạch bảng cân đối kế toán, giúp củng cố câu chuyện địa phương.
Nhận diện thương hiệu vẫn quan trọng đối với các tập đoàn lớn và các công ty khởi nghiệp ưa chuộng mức độ dịch vụ có thể dự đoán được và tiêu chuẩn toàn cầu.
Nếu ban quản lý địa phương có thể đảm bảo công suất phòng, biên lợi nhuận gộp và giữ chân khách hàng ổn định, thương hiệu sẽ trở thành một tài sản thay vì một khoản nợ. Các nhà đầu tư trên thị trường đại chúng có thể định giá một nhà điều hành nhượng quyền ổn định khác với việc triển khai toàn cầu trước năm 2019.
Nhìn chung, những yếu tố này mang lại con đường đáng tin cậy để WeWork tại Ấn Độ có thể sinh lời, mở rộng quy mô một cách có chọn lọc và đóng vai trò là một nghiên cứu điển hình tích cực, ngay cả khi công ty mẹ toàn cầu vẫn đang khôi phục bảng cân đối kế toán và danh tiếng của mình.
Điều quan trọng là phải thực tế. Việc IPO và hiệu quả hoạt động của WeWork Ấn Độ có ý nghĩa nhưng chưa đủ để khẳng định sự hồi sinh của toàn bộ hệ sinh thái WeWork. Dưới đây là một số lý do:
WeWork Ấn Độ là một công ty nhượng quyền và sau năm 2024, công ty này không gánh chịu tất cả các khoản nợ phải trả hoặc hợp đồng thuê vốn đã gây khó khăn cho công ty mẹ toàn cầu. Kết quả kinh doanh khả quan tại Ấn Độ không đồng nghĩa với việc WeWork Inc. sẽ quay trở lại quy mô hoặc định giá trước đây.
Biên lợi nhuận lành mạnh của Ấn Độ có thể phản ánh các hợp đồng thuê địa phương được kiểm soát chặt chẽ và mức giá cao cấp. Tuy nhiên, chúng không xóa bỏ được những câu hỏi mang tính cấu trúc về nhu cầu văn phòng dài hạn tại các thị trường Mỹ/châu Âu đã bão hòa, hay những khoản nợ thuê lớn đã khiến công ty mẹ sụp đổ.
Cái tên WeWork vẫn gợi nhớ đến những ký ức của các nhà đầu tư về thặng dư giai đoạn 2019–2020. Sự sẵn sàng chi trả cho một sự phục hồi toàn cầu của các nhà đầu tư sẽ bị hạn chế cho đến khi quản trị toàn cầu và tính minh bạch chứng minh được khả năng sinh lời bền vững theo thời gian.
Do đó, mặc dù Ấn Độ có tiềm năng khôi phục di sản đã mất, nhưng điều đó không đảm bảo sự chấp thuận dễ dàng cho sự tái sinh đáng kể của đế chế WeWork trên toàn thế giới.
Quản trị và giám sát nhà phát triển
Tính chu kỳ và những trở ngại vĩ mô
Cạnh tranh và áp lực về lợi nhuận.
Rủi ro cho thuê và động lực của chủ nhà
Sự lan tỏa của thương hiệu
Bull (30%) : Ấn Độ tiếp tục tăng trưởng GDP mạnh mẽ, nhu cầu từ công nghệ và khởi nghiệp vẫn mạnh mẽ, tỷ lệ lấp đầy tăng 5–10% so với cùng kỳ năm trước, biên lợi nhuận được cải thiện nhờ quy mô giảm chi phí trên mỗi bàn làm việc. WeWork Ấn Độ chứng minh được tính kinh tế nhượng quyền có thể lặp lại và định giá lại theo hướng tăng hệ số nhân cao cấp.
Cơ sở (50%) : Tăng trưởng vừa phải, tỷ lệ lấp đầy ổn định, biên lợi nhuận ổn định; cổ phiếu biến động theo thị trường khi nhà đầu tư chờ đợi bằng chứng FCF rõ ràng. Công ty định kỳ đưa ra kế hoạch mua lại cổ phiếu quỹ hoặc định hướng cổ tức để củng cố niềm tin của nhà đầu tư.
Gấu (20%) : Cú sốc vĩ mô hoặc việc thắt lưng buộc bụng của doanh nghiệp làm giảm nhu cầu về không gian linh hoạt; cảnh báo về quản trị hoặc bề mặt kiện tụng; thị trường trừng phạt cổ phiếu và định giá giảm xuống dưới giá IPO.
Các kịch bản này giúp các nhà đầu tư xác định vị thế và thiết lập các yếu tố kích hoạt giám sát (tỷ lệ lấp đầy, ARPU, ngày hết hạn hợp đồng thuê, cam kết của nhà phát triển).
Số liệu về tỷ lệ lấp đầy và ARPU theo quý
Chuyển đổi dòng tiền hoạt động và dòng tiền tự do
Cam kết của nhà tài trợ/cập nhật về quản trị
Kết quả gia hạn hợp đồng thuê và các điều khoản của chủ nhà
Tín hiệu vĩ mô trong nhu cầu văn phòng tại Ấn Độ
Tuy nhiên, bối cảnh kinh tế vĩ mô hiện tại với những lo ngại về giai đoạn kinh tế tăng trưởng âm có thể tạo ra thách thức đáng kể cho bất kỳ đợt niêm yết nào. Lịch sử đã chứng kiến nhiều doanh nghiệp phải vật lộn khi đối mặt với biến động nghiêm trọng trên thị trường tiền tệ và vốn, làm ảnh hưởng nghiêm trọng đến triển vọng phục hồi và tăng trưởng.
Đợt IPO của WeWork tại Ấn Độ, được khởi động vào tháng 10 năm 2025, đánh dấu việc niêm yết công khai của WeWork India Management Ltd, thương hiệu nhượng quyền thuộc sở hữu của Embassy Group. Không giống như đợt IPO thất bại tại Mỹ năm 2019, đợt chào bán này chỉ đại diện cho thương hiệu Ấn Độ, chứ không phải WeWork Inc. toàn cầu.
Cổ phiếu WeWork India ra mắt với mức giá đi ngang hoặc tăng nhẹ trên sàn NSE và BSE, mở cửa gần với giá phát hành. Phản ứng ban đầu của thị trường khá thận trọng, phản ánh sự thận trọng của nhà đầu tư do lịch sử toàn cầu đầy biến động của thương hiệu này.
WeWork Ấn Độ được quản lý độc lập và hoạt động như một bên nhận nhượng quyền, không phải công ty con. Công ty có hệ thống tài chính, đội ngũ lãnh đạo và hợp đồng thuê riêng.
Các nhà phân tích vẫn giữ thái độ trung lập đến lạc quan thận trọng. Các nhà đầu tư tổ chức coi đây là một động thái tăng trưởng có rủi ro trung bình dựa trên sự bùng nổ của không gian làm việc linh hoạt tại Ấn Độ.
Tóm lại, đợt IPO của WeWork Ấn Độ là một chương quan trọng trong câu chuyện WeWork. Nó cho thấy cách các nhà điều hành địa phương với ban quản lý kỷ luật có thể khai thác giá trị từ một thương hiệu toàn cầu đang bị chia rẽ.
Nếu WeWork India tiếp tục thực hiện một cách có kỷ luật, điều này có thể chứng minh rằng các mô hình toàn cầu thất bại vẫn có thể thành công ở các thị trường mới nổi, với cơ cấu và sự quản lý phù hợp.
Để vực dậy một "gã khổng lồ" đang gặp khó khăn, yếu tố thị trường mới nổi như Ấn Độ đóng vai trò quan trọng. Với quy mô dân số và tốc độ tăng trưởng kinh tế tiềm năng, thị trường này có thể mang lại nguồn lực và cơ hội mới. Việc hiểu rõ về các động lực kinh tế và đồng tiền chính thức của Ấn Độ sẽ là điều cần thiết để đánh giá khả năng thành công của bất kỳ chiến lược tái cấu trúc nào.
Tuy nhiên, các nhà đầu tư vẫn nên thận trọng: những lo ngại về quản trị, độ nhạy cảm về định giá, tính chu kỳ vĩ mô và sự cạnh tranh trong ngành có nghĩa là đợt IPO của Ấn Độ chỉ là một trường hợp thử nghiệm chứ không phải là sự hồi sinh chắc chắn của WeWork trên toàn cầu.
Tuyên bố miễn trừ trách nhiệm: Tài liệu này chỉ nhằm mục đích cung cấp thông tin chung và không nhằm mục đích (và không nên được coi là) tư vấn tài chính, đầu tư hoặc các hình thức tư vấn khác mà chúng ta nên tin cậy. Không có ý kiến nào trong tài liệu này cấu thành khuyến nghị của EBC hoặc tác giả rằng bất kỳ khoản đầu tư, chứng khoán, giao dịch hoặc chiến lược đầu tư cụ thể nào phù hợp với bất kỳ cá nhân cụ thể nào.
