Diterbitkan pada: 2025-10-16
Jawaban cepat dan lugas memang memungkinkan, tetapi dengan beberapa catatan penting. Sebagai permulaan, merek global WeWork masih menanggung beban setelah keruntuhan dan restrukturisasinya pada tahun 2019–2024.
Namun, IPO WeWork India yang sukses dan didukung secara institusional (≈sekitar US$338 juta / ₹3.000 crore) menunjukkan bahwa waralaba India lebih sehat daripada induknya dan dapat menjadi studi kasus tentang bagaimana operator lokal yang kuat (Embassy Group) dan model waralaba dapat mengubah nilai merek menjadi operasi yang menguntungkan dan dapat diskalakan.
Meski demikian, skeptisisme investor, pertanyaan tata kelola, valuasi yang tinggi dibandingkan dengan perusahaan sejenis, dan hambatan struktural di sektor ruang kerja fleksibel berarti IPO Wework di India merupakan langkah penting, bukan jaminan kebangkitan global.
Kehancuran WeWork kini sudah tidak asing lagi: kisah pertumbuhan pesat yang mencapai puncaknya pada tahun 2019, upaya IPO yang gagal, kehancuran tata kelola di bawah pendiri Adam Neumann, penyelamatan SoftBank, dan restrukturisasi yang hampir bangkrut (pengurangan utang, pembatalan sewa) sepanjang tahun 2023–24.
Hasilnya adalah jejak global yang lebih ramping dan perusahaan yang berjuang untuk membuktikan unit ekonomi dan tata kelola perusahaannya kepada pasar publik.
Namun, yang terpenting, WeWork India telah menempuh jalur yang sangat berbeda. Pada tahun 2024, WeWork Companies keluar dari kepemilikan langsung di India, dan waralabanya dialihkan ke perusahaan real estat lokal, Embassy Group (dan investor lainnya). Dengan kepemilikan lokal, operasi di India berfokus pada profitabilitas, manajemen biaya yang ketat, pengendalian biaya yang ketat, dan pemilihan lokasi perkotaan yang selektif tanpa mempertimbangkan biaya.
Perubahan tersebut telah menghasilkan hasil keuangan yang mengesankan bagi waralaba India dan menyiapkan penawaran umum pada bulan Oktober 2025. Model waralaba, operator lokal, dan merek global telah mengubah profil risiko dan menjadi kunci argumen "India dapat memulihkan WeWork".
| Metrik | Detil |
|---|---|
| Ukuran IPO | ≈ US $338 juta (₹ 3.000 crore) |
| Penilaian (Tersirat) | ≈ Nilai perusahaan sebesar US $1 miliar |
| Tanggal Pencatatan | Awal Oktober 2025 |
| Menukarkan | NSE dan BSE |
| Jenis Penawaran | Penawaran 100% untuk dijual (tidak ada terbitan baru) |
| Sponsor Utama | Grup Kedutaan Besar |
| Reaksi Pasar Awal | Debut datar hingga sedikit positif |
Perusahaan ini mengumpulkan sekitar US$338 juta (≈₹3.000 crore) dalam penawaran umum perdana (IPO) yang didukung penuh, sebagian besar didorong oleh minat institusional. Minat ritel lebih terbatas.
Saham ini memulai debutnya pada awal Oktober 2025 dengan respons pasar yang kurang memuaskan, dibuka mendekati harga penawaran dan diperdagangkan datar pada pra-pembukaan saat debut, mencerminkan kehati-hatian investor meskipun terdapat langganan institusional. Perdagangan selanjutnya menunjukkan volatilitas dan beberapa aksi ambil untung.
Pelaporan publik dan liputan media lokal menunjukkan WeWork India mengungguli beberapa pesaing lokal dalam hal pendapatan dan margin pada tahun fiskal 2025, meskipun cakupannya lebih kecil. Hal ini menunjukkan bahwa operasi yang disiplin dan posisi premium dapat berhasil di pasar India.
Hasil-hasil ini menggarisbawahi realitas inti: waralaba India memiliki momentum operasional yang independen, tetapi pasar publik sedang menguji apakah momentum itu membenarkan penilaian dan ekspektasi pertumbuhan jangka panjang.
Sementara harga IPO menyiratkan valuasi yang menarik bagi investor waralaba, hal itu menimbulkan pertanyaan tentang apakah harga tersebut sepenuhnya memperhitungkan risiko penurunan.
Valuasi IPO WeWork India (dengan beberapa laporan pra-IPO menunjukkan target mendekati nilai perusahaan $1 miliar) mencerminkan pertumbuhan yang diantisipasi dan posisi pasar premium.
Pembeli institusional merasa nyaman, tetapi investor ritel dan penasihat proksi menandai tata kelola, janji promotor, dan pengungkapan hukum sebagai alasan untuk berhati-hati.
Debut yang datar dan perdagangan pasca-pencatatan awal menunjukkan bahwa pasar kurang memperhatikan tesis bullish IPO atau menunggu bukti nyata pertumbuhan berkelanjutan dalam hunian, pendapatan rata-rata per pengguna (ARPU), dan tingkat pembaruan.
Pelaku pasar juga membandingkan WeWork India dengan pesaing lokal (Smartworks, Awfis, Indiqube), dan bertanya apakah premi tersebut dapat dibenarkan.
Persentase hunian, margin kotor per meja, ARR, tingkat churn, masa sewa berakhir, dan arus kas operasional per lokasi. Performa yang lebih baik dibandingkan pesaing pada metrik ini diperlukan untuk mempertahankan premi.
Jika WeWork India dapat terus meningkatkan pendapatan sambil meningkatkan konversi FCF, valuasinya mungkin akan menguntungkan dalam jangka panjang.
Tenaga kerja muda dan besar di India, bersama dengan ekosistem startup/teknologi yang terus berkembang, terus mendorong permintaan akan pilihan kantor yang fleksibel.
Perusahaan semakin banyak menggunakan ruang kantor fleksibel untuk mengelola sewa dan mengurangi komitmen biaya tetap, yang merupakan pendorong struktural bagi operator ruang kerja bersama yang terorganisasi.
Data dari penelitian dan pasar pada tahun 2025 menunjukkan peningkatan tingkat hunian di lokasi premium di Bengaluru, Mumbai, dan NCR, tempat WeWork India difokuskan.
Dengan bantuan Embassy Group dan berbagai investor lokal, waralaba India dapat mengatur sewa, belanja modal, dan perjanjian vendor dengan cara yang tidak dapat dilakukan oleh induk global selama pertumbuhannya yang pesat.
Tuan tanah dan mitra lokal sering kali memiliki selera risiko yang berbeda dan pengetahuan pasar yang lebih baik; hal ini dapat meningkatkan margin dan arus kas secara material.
Model waralaba memungkinkan operator lokal untuk mendapatkan premi merek tanpa membebani induk perusahaan dengan biaya overhead atau kewajiban sewa yang sama.
IPO WeWork mendapat minat institusional yang signifikan, mengumpulkan dana yang dapat dimanfaatkan manajemen untuk mengurangi kewajiban sewa, berinvestasi di lokasi yang menguntungkan, atau mengakhiri kontrak yang tidak menguntungkan, semua tindakan yang dapat mempercepat pencapaian profitabilitas yang konsisten.
Embassy Group dilaporkan menggunakan sebagian hasil secara strategis untuk membersihkan pos-pos neraca, yang memperkuat berita lokal.
Pengenalan merek masih penting bagi perusahaan besar dan perusahaan rintisan yang lebih menyukai tingkat layanan yang dapat diprediksi dan standar global.
Jika manajemen lokal dapat memberikan tingkat hunian, margin kotor, dan retensi klien yang konsisten, merek tersebut akan menjadi aset, alih-alih liabilitas. Investor pasar publik dapat menetapkan harga operator waralaba yang stabil secara berbeda dari peluncuran global pra-2019.
Secara keseluruhan, elemen-elemen ini memberikan jalur yang kredibel bagi waralaba WeWork di India untuk meraih laba, berskala selektif, dan berfungsi sebagai studi kasus positif, bahkan jika induk perusahaan global tersebut masih merehabilitasi neraca dan reputasinya.
Sangat penting untuk bersikap realistis. IPO dan kinerja operasional WeWork India memang signifikan, tetapi belum cukup untuk menjamin kebangkitan perusahaan bagi seluruh ekosistem WeWork. Berikut beberapa alasannya:
WeWork India adalah sebuah waralaba dan, setelah tahun 2024, tidak menanggung semua kewajiban atau sewa yang menjadi masalah bagi induk globalnya. Performa yang kuat di India tidak sama dengan WeWork Inc. yang kembali ke skala atau valuasi sebelumnya.
Margin yang sehat di India mungkin mencerminkan kesepakatan sewa lokal yang disiplin dan harga premium. Namun, hal ini tidak menghapus pertanyaan struktural tentang permintaan kantor jangka panjang di pasar AS/Eropa yang jenuh atau eksposur sewa yang besar yang menenggelamkan perusahaan induk.
Nama WeWork masih membangkitkan ingatan investor tentang surplus 2019–2020. Kesiapan investor untuk membayar premi berlipat ganda demi pemulihan global masih terbatas hingga tata kelola dan transparansi global menunjukkan profitabilitas yang berkelanjutan dari waktu ke waktu.
Oleh karena itu, meskipun India memiliki potensi untuk memulihkan warisan yang hilang, hal itu tidak menjamin persetujuan langsung untuk kelahiran kembali yang signifikan bagi kerajaan WeWork di seluruh dunia.
Tata kelola dan pengawasan promotor
Siklus dan hambatan makro
Persaingan dan tekanan margin.
Risiko sewa dan dinamika tuan tanah
Limpahan merek
Bull (30%) : Pertumbuhan PDB India terus kuat, permintaan dari perusahaan teknologi dan startup tetap tinggi, tingkat hunian meningkat 5–10% dari tahun ke tahun, margin membaik seiring skala mengurangi biaya per meja. WeWork India membuktikan ekonomi waralaba yang dapat diulang dan melakukan re-rate menuju kelipatan premium.
Basis (50%) : Pertumbuhan moderat, okupansi stabil, margin stabil; pangsa pasar bergerak mengikuti pasar karena investor menunggu bukti FCF yang jelas. Perusahaan menerbitkan pembelian kembali saham secara berkala atau panduan dividen untuk meningkatkan kepercayaan investor.
Beruang (20%) : Guncangan makro atau pengetatan ikat pinggang perusahaan mengurangi permintaan untuk ruang fleksibel; peringatan tata kelola atau litigasi muncul; pasar menghukum saham, dan valuasi tertekan di bawah harga IPO.
Skenario ini membantu investor menentukan ukuran posisi dan mengatur pemicu pemantauan (hunian, ARPU, berakhirnya sewa, janji promotor).
Angka Hunian dan ARPU Triwulanan
Konversi arus kas operasi dan arus kas bebas
Janji promotor/pembaruan tata kelola
Hasil pembaruan sewa dan persyaratan pemilik tanah
Sinyal makro dalam permintaan kantor di India
Penawaran umum perdana (IPO) WeWork India, yang diluncurkan pada Oktober 2025, menandai pencatatan saham perdana WeWork India Management Ltd, waralaba milik Embassy Group. Berbeda dengan IPO AS tahun 2019 yang gagal, penawaran umum perdana ini hanya mewakili waralaba India, bukan WeWork Inc. global.
WeWork India memulai debutnya dengan stabil hingga sedikit positif di Bursa Efek New South Wales (NSE) dan Bursa Efek Singapura (BSE), dibuka mendekati harga penawaran umum perdananya. Reaksi pasar awal cukup hati-hati, mencerminkan kehati-hatian investor akibat sejarah global merek yang bermasalah.
WeWork India dikelola secara independen dan beroperasi sebagai pemegang waralaba, bukan anak perusahaan. WeWork memiliki keuangan, tim kepemimpinan, dan kontrak sewa sendiri.
Para analis tetap netral hingga optimistis namun berhati-hati. Investor institusional memandangnya sebagai langkah pertumbuhan berisiko menengah dalam lonjakan ruang kerja fleksibel di India.
Kesimpulannya, IPO WeWork India merupakan babak penting dalam saga WeWork. Ini menunjukkan bagaimana operator lokal dengan manajemen yang disiplin dapat mengekstraksi nilai dari merek global yang terpecah-pecah.
Jika WeWork India terus menjalankan tugasnya dengan disiplin, hal ini dapat membuktikan bahwa model global yang gagal masih dapat meraih keberhasilan di pasar negara berkembang, dengan struktur dan pengelolaan yang tepat.
Namun, investor harus tetap berhati-hati: masalah tata kelola, sensitivitas penilaian, siklus makro, dan persaingan sektor berarti bahwa IPO India merupakan kasus uji dan bukan kebangkitan definitif WeWork secara global.
Penafian: Materi ini hanya untuk tujuan informasi umum dan tidak dimaksudkan (dan tidak boleh dianggap sebagai) nasihat keuangan, investasi, atau nasihat lain yang dapat diandalkan. Pendapat yang diberikan dalam materi ini tidak merupakan rekomendasi dari EBC atau penulis bahwa investasi, sekuritas, transaksi, atau strategi investasi tertentu cocok untuk orang tertentu.
